Acheter un logement dans un autre pays : où emprunter et en quelle devise

Trois portes d’entrée pour financer un bien situé à l’étranger

Le choix du prêteur détermine presque tout le reste. Trois voies existent, avec des avantages et des limites différents.

Selon le site européen Your Europe, un prêteur peut refuser un bien situé à l’étranger ou un emprunteur dont les revenus ou la résidence sont dans un autre pays, mais il ne peut pas discriminer sur la seule base de la nationalité. Cette règle explique pourquoi certaines banques ferment la porte à un dossier alors que leur voisine l’étudie : la politique de risque est propre à chaque établissement.

Ce que la banque examine dans un dossier transfrontalier

La banque évalue votre solvabilité avant de faire une offre, en tenant compte de votre situation financière et de la valeur du bien qui sert de garantie. Elle ne peut proposer un prêt que si l’analyse indique que vous devriez pouvoir le rembourser. Dans un dossier transfrontalier, cette analyse se complique de plusieurs éléments :

• la conversion des revenus : un salaire en euros face à un prêt en monnaie locale, ou l'inverse ;
• la fiabilité des justificatifs étrangers : bulletins, avis d'imposition, relevés, souvent traduits ;
• la valeur du bien, estimée par un expert local, avec une quotité financée plus basse que pour un résident ;
• les charges du bien : taxes locales, copropriété, entretien, éventuel impôt sur le revenu locatif ;
• la stabilité de votre situation professionnelle et de votre pays de résidence.

Pour un non-résident, l’apport demandé est généralement plus élevé que pour un résident. Aucun chiffre unique ne s’applique : il varie selon le pays, la banque et le type de bien. Demandez la quotité maximale par écrit et la façon dont les frais d’acquisition sont comptés.

La fiche européenne d’information standardisée : votre outil de comparaison

Dans l’Union européenne, quand un prêteur fait une offre ferme pour un prêt hypothécaire, il doit vous remettre la fiche européenne d’information standardisée (FEIS). Elle détaille le montant, la durée, le type de taux, le coût total en TAEG, les frais, les échéances et les conditions de remboursement anticipé. Si vous ne l’avez pas reçue, vous pouvez la réclamer.

Si le prêt est en devise étrangère, la fiche doit illustrer l’effet possible des variations de change sur votre prêt. Lisez cet exemple : il montre combien vous paierez si la monnaie du prêt monte par rapport à votre monnaie de revenus.

Pour comparer deux banques, alignez les fiches côte à côte : même montant, même durée, même type de taux. Vérifiez aussi les lignes qui ne sont pas dans le TAEG : frais de notaire, droits d’enregistrement, frais d’expertise, frais de traduction, prime d’assurance si elle est libre.

Délai de réflexion, rétractation et remboursement anticipé

Selon Your Europe, les règles de l’Union vous donnent au moins 7 jours pour examiner une offre. Certains pays prévoient plus. Selon le pays, ce délai peut prendre la forme d’une période de réflexion avant signature, d’un droit de renonciation après signature, ou des deux. Ne considérez pas que le droit français s’applique à un contrat signé devant un notaire étranger.

Le remboursement anticipé, total ou partiel, est généralement possible. Le droit national détermine si le prêteur peut exiger une indemnité, et celle-ci ne peut pas dépasser la perte financière subie par le créancier. Si vous prévoyez de revendre le bien dans quelques années ou de refinancer, comparez ce poste en priorité.

Dernier réflexe : si une banque refuse un dossier ou le conditionne de manière surprenante, demandez une déclaration écrite des motifs. Lorsque la nationalité est le seul motif, le réseau FIN-NET de règlement extrajudiciaire des litiges financiers peut être saisi.

Devise du prêt : euro, monnaie locale ou monnaie de vos revenus

C’est le risque le moins visible et l’un des plus coûteux. Si vous gagnez en euros et empruntez en monnaie locale, une dépréciation de l’euro augmente le coût réel de chaque mensualité. À l’inverse, emprunter dans une monnaie à taux faible parce que le taux nominal est attractif expose à une hausse brutale du capital restant dû en euros. Les prêts en devise ont déjà mis des ménages en difficulté dans plusieurs pays européens.

Pour limiter le risque, quatre approches existent : emprunter dans la monnaie de vos revenus, souscrire un prêt dans la monnaie du bien en acceptant une marge de sécurité, conserver une épargne dans la monnaie du prêt, ou négocier une clause de conversion. Aucune n’est sans coût. Demandez à la banque de simuler une variation de 10 à 20 % du taux de change et de vous remettre le résultat chiffré.

À titre d’exemple, en Suisse, UBS propose notamment des hypothèques à taux fixe et des hypothèques SARON, adossées à un taux de référence du marché monétaire, avec des pages dédiées aux fonds propres, au calcul de solvabilité, à l’amortissement et à l'utilisation des avoirs de prévoyance. La page consultée ne mentionne pas les non-résidents : ce point doit être clarifié avec la banque.

Garanties et assurance : hypothèque, caution, assurance emprunteur

Dans beaucoup de pays, la garantie du prêt est une hypothèque inscrite sur le bien, ce qui suppose un acte notarié et des frais de formalités. Ailleurs, la banque s’appuie surtout sur le gage du bien et sur l’assurance. Une banque française peut aussi demander une caution ou une hypothèque sur un bien situé en France.

L’assurance de prêt suit les règles du prêteur et de l’assureur : couverture décès et invalidité, surprimes éventuelles selon le pays de résidence, délais plus longs pour un non-résident. Pour un prêt immobilier, la convention française AERAS fixe l’échéance du contrat d’assurance avant le 71e anniversaire de l’emprunteur et un plafond de 420 000 euros sur l'encours assuré, mais ses pages ne précisent pas si ces règles valent pour un prêt accordé par une banque étrangère.

Faites inscrire par écrit les garanties exigées avant de signer le compromis, et prévoyez une clause suspensive d’obtention de prêt qui mentionne le pays du prêteur.

Arnaques fréquentes sur le crédit immobilier à l’étranger

Le marché étranger attire des intermédiaires peu scrupuleux. Trois schémas reviennent. Le premier est le courtier qui exige un paiement avant tout accord, au titre de « frais d’étude » ou « d’assurance de dossier ». Le deuxième est l’annonce d’un taux incroyablement bas, accompagnée d’une demande de versement à un compte personnel dans un autre pays. Le troisième est le faux promoteur qui impose son propre prêteur et ses propres honoraires.

Des règles simples protègent : un intermédiaire doit être inscrit dans le registre de son pays, et en France à l’ORIAS ; un prêteur doit être agréé ; les fonds du prix de vente passent par le notaire ou un compte séquestre, jamais par un virement direct au vendeur sous pression. Le notaire du pays du bien est un interlocuteur de contrôle, mais il ne remplace pas un conseil sur votre situation fiscale.

Fiscalité et coûts annexes à intégrer avant de s’engager

Le coût d’un achat à l’étranger ne se limite pas au prix et au taux. Selon le pays, il faut intégrer des droits d’enregistrement ou des taxes de transfert, des honoraires de notaire et d’avocat, des frais d’agence, des frais d’inscription de la garantie, des taxes locales annuelles et, si le bien est loué, l’imposition des loyers. Pour un résident français, l’imposition des revenus et du patrimoine immobilier à l’étranger dépend de la convention fiscale entre la France et le pays concerné ; ce point relève d’un conseil fiscal personnalisé.

Tenez un tableau en deux colonnes : coûts à l’acquisition, coûts récurrents. Un bien dont la rentabilité repose sur une location touristique doit être testé dans un scénario défavorable, avec des mois vacants et des taxes plus élevées.