Acheter un bien en Suisse quand on est Français : l'autorisation avant le crédit

Lex Koller : qui est concerné et pourquoi cela précède le prêt

La Lex Koller, aujourd'hui désignée par l'acronyme LFAIE avec son ordonnance OAIE, limite l'acquisition d'immeubles par des « personnes à l'étranger ». D'après la page de l'État de Genève, mise à jour en juin 2026, quatre catégories sont visées : les personnes physiques de nationalité UE ou AELE sans domicile légal et effectif en Suisse ; les personnes physiques d'autres nationalités qui ne sont pas autorisées à s'établir en Suisse ; les sociétés ayant leur siège à l'étranger ; et les sociétés suisses sous contrôle étranger.

L'Office fédéral de la justice (OFJ) publie un aide-mémoire purement informatif et des instructions destinées au registre foncier. La loi est appliquée par des autorités cantonales : la demande d'autorisation ou de confirmation de non-assujettissement est adressée à l'autorité du canton où se trouve le bien, par exemple à Genève le Département des institutions et du numérique.

Pour un Français domicilié en France, cela signifie qu'il faut d'abord déterminer si l'achat est possible, et à quelles conditions, avant de solliciter une banque. Un prêt accordé pour une acquisition ensuite refusée ne sert à rien, et le notaire ne pourra pas inscrire un transfert contraire à la loi.

Quels biens et quelles situations : ce que la loi permet ou non

Le régime distingue plusieurs cas, dont la portée exacte relève de la loi et des directives cantonales. En résumé, sans prétendre épuiser les nuances :

• un bien servant d'établissement stable (locaux commerciaux, industriels) obéit à un régime distinct de celui du logement ;
• une résidence principale relève d'un régime lié au domicile effectif de l'acquéreur ;
• une résidence secondaire ou un logement de vacances est généralement soumis à des contingents cantonaux et à des conditions de lieu ;
• un placement locatif en logement est en principe fortement limité pour une personne à l'étranger.

Le principe : celui qui n'est pas clairement exclu du régime d'autorisation doit soit demander l'autorisation, soit obtenir une confirmation qu'il n'y est pas soumis. Les précisions (quotas, communes concernées, durée de détention) varient d'un canton à l'autre et changent avec les décisions des autorités ; elles se confirment auprès du canton ou d'un notaire suisse.

Le frontalier français : domicile en France, travail en Suisse

Le cas du travailleur frontalier mérite une attention particulière. Il travaille en Suisse mais vit en France : au regard de la Lex Koller, ce qui compte est le domicile légal et effectif en Suisse. Un frontalier qui garde son domicile en France peut donc être considéré comme une personne à l'étranger pour l'acquisition d'un bien situé en Suisse. Il doit se renseigner auprès de l'autorité cantonale compétente avant de s'engager.

Côté financement, un salarié dont les revenus sont versés en francs suisses a un avantage sur le risque de change si le prêt est lui aussi en francs suisses. À l'inverse, un emprunteur qui perçoit ses revenus en euros et rembourse un prêt en francs suisses supporte un risque de change qui peut alourdir sensiblement la charge si le franc s'apprécie. Cette asymétrie se chiffre avant de signer.

Ce que regarde une banque suisse dans un dossier étranger

Une banque suisse qui accepte d'étudier un dossier d'emprunteur étranger examine la capacité de remboursement, la valeur du bien et les fonds propres de l'acquéreur. Les établissements appliquent les règles d'autorégulation du secteur et leurs propres politiques de risque : l'apport, la nature des fonds propres et la charge théorique calculée sur le prêt sont regardés de près. Les pourcentages exacts doivent être demandés à la banque, car ils varient selon la période et l'établissement.

Raiffeisen, groupe de banques coopératives, présente sur son site trois modèles d'hypothèques : à taux fixe, SARON Flex qui suit l'évolution du taux du marché monétaire avec une conversion possible, et à taux variable. L'Association suisse des banquiers (ASB) représente le secteur sur les enjeux de régulation et publie des documents à destination du public. Aucune de ces pages ne garantit l'accès au crédit pour un non-résident : la décision se prend sur dossier.

Tableau : contrôler chaque acteur avant de transmettre un dossier

FINMA et ombudsman : les deux recours à connaître

L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) tient une liste des entreprises, personnes et produits autorisés ou enregistrés. Elle publie aussi une « liste noire » des entreprises qui exercent sans autorisation, des alertes et un formulaire pour signaler une situation. Pour un candidat à l'emprunt, cette liste est le moyen de s'assurer qu'une banque ou un gestionnaire est réellement autorisé.

L'Ombudsman des banques suisses est un service d'information et de médiation neutre et gratuit, destiné aux clients en cas de question ou de plainte. Il permet de déposer une réclamation en ligne et publie une fiche sur la fraude et la cybercriminalité. Le site ne précise pas les conditions applicables aux clients étrangers : on le contacte pour savoir si son dossier relève de sa compétence.

Fausses banques suisses et offres de prêt rapides

L'image de sérieux de la Suisse alimente des escroqueries bien rodées : un site imitant le nom d'une banque réelle, des offres de prêt « sans enquête » à un taux dérisoire, des interlocuteurs qui demandent un paiement avant tout déblocage, des frais d'assurance à régler en cryptomonnaie. Une vraie banque suisse ne fait pas payer à l'avance un prêt qu'elle n'a pas encore accordé.

La vérification est simple : rechercher le nom exact dans les listes de la FINMA, contacter l'établissement par ses canaux publics, et comparer la raison sociale et l'adresse figurant dans le contrat avec ces sources. En présence d'une entité inconnue des listes, on s'abstient de toute démarche et on signale la situation à l'autorité compétente.