Un prêt bancaire en Inde est-il possible pour un ressortissant français ?

Premier obstacle : le statut de l'emprunteur au regard du change

Le droit indien du change (FEMA) distingue le résident, le Non-Resident Indian (NRI, citoyen indien vivant à l'étranger), le titulaire de la carte Overseas Citizen of India (OCI) et les autres étrangers. Le document de la Reserve Bank of India sur l'acquisition et le transfert de biens immobiliers, dans la version mise à jour au 1er septembre 2022, indique que les NRI et les OCI peuvent acheter un bien autre qu'un terrain agricole, une plantation ou une ferme.

Pour les autres étrangers, le texte énumère des cas particuliers : certains titulaires de visa de long séjour issus de pays voisins, les ambassades et consulats, les succursales de sociétés étrangères pour leurs besoins d'exploitation, et les étrangers résidant plus de 182 jours dont l'intention de s'établir est établie sans ambiguïté. Il impose en outre une autorisation préalable de la RBI pour les ressortissants de pays désignés (Pakistan, Chine, Iran, Népal et d'autres). Un Français non résident n'entre dans aucune de ces catégories de façon générale : sa situation doit être examinée avec une banque indienne agréée ou un conseil local avant tout engagement.

Pour un NRI ou un OCI : paiement, comptes et rapatriement

Lorsque le statut le permet, la RBI encadre la façon de payer : le règlement passe par les canaux bancaires, soit par virement depuis l'étranger, soit par débit d'un compte NRE, FCNR(B) ou NRO. Le texte précise que le paiement ne peut pas se faire par chèque de voyage ni en billets de banque étrangers. Un règlement hors canal bancaire ferait obstacle à un rapatriement ultérieur.

Le produit de la vente d'un bien acquis dans les règles peut être rapatrié, mais, pour un bien résidentiel, le texte limite le rapatriement à deux biens. Pour un prêt immobilier en roupies, il prévoit que le remboursement par transfert depuis l'étranger ou par débit de comptes NRE ou FCNR(B) est traité comme une rentrée de devises, ce qui compte pour le rapatriement. Un conjoint étranger non NRI ni OCI peut acquérir conjointement un bien, sous conditions : un mariage enregistré depuis au moins deux ans sans interruption.

Ce qu'une banque indienne examine pour un prêt immobilier

Les banques indiennes présentent des prêts logement pour clients NRI, avec comptes NRE et NRO et dépôts FCNR. HDFC Bank, par exemple, propose sur son site une section NRI avec ces comptes et dépôts, ainsi qu'une rubrique prêts immobiliers, sans que les informations consultées détaillent le crédit logement pour non-résidents. Les éléments généralement analysés dans ce type de dossier sont les suivants :

• l'identité, le statut (passeport indien, carte OCI) et la résidence à l'étranger ;
• les revenus et leur stabilité, avec l'employeur ou l'activité, convertis dans la monnaie du prêt ;
• le bien : titre de propriété, autorisations de construction, litiges éventuels, valeur d'expertise ;
• l'origine de l'apport et sa transmission par canal bancaire ;
• la capacité à rembourser en roupies, avec un compte d'accueil indien.

Ces critères ne sont pas des conditions garanties : chaque banque fixe sa quotité, sa durée et sa politique de risque. Obtenez les chiffres dans une offre écrite.

Le risque de change sur un prêt en roupies

Un prêt en roupies, remboursé avec des euros, dépend de l'évolution du taux de change sur toute la durée du contrat. Si la roupie s'affaiblit, la mensualité exprimée en euros baisse, mais la valeur en euros du bien baisse aussi ; si elle se renforce, l'inverse se produit. Pour un projet de revente, cela pèse sur la plus-value au moment du rapatriement.

Faites un calcul prudent : mensualité et prix du bien convertis à deux ou trois hypothèses de taux, avec des frais de virement. Exigez une copie du plan de remboursement et de la clause de variation du taux d'intérêt. Une alternative parfois étudiée consiste à financer l'achat par un crédit contracté dans le pays de résidence ; elle déplace le risque de change vers le bien plutôt que vers la dette, mais engage le patrimoine détenu en France.

Mises en garde propres aux projets en Inde

Plusieurs risques sont spécifiques à ce marché :

• Les promesses d'achat hors circuit : un vendeur ou un intermédiaire qui propose de contourner les règles de paiement bancaire (espèces, tiers payeur) expose l'acheteur à une opération non conforme et à l'impossibilité de rapatrier les fonds.
• Le bien agricole ou en zone protégée : l'achat de terres agricoles, plantations et fermes est exclu pour les NRI et OCI.
• Le faux « prêt pour étrangers » : une annonce qui prétend accorder un prêt immobilier en Inde à un étranger sans passer par une banque agréée, ou qui demande des frais de dossier avant versement, doit être écartée.
• Les titres de propriété : un vendeur sans titre clair peut conduire à des litiges longs ; faites vérifier la chaîne de titres par un avocat indien.

L'achat d'un bien en Inde peut aussi créer des obligations de déclaration en France (comptes détenus à l'étranger, patrimoine immobilier). Elles sont traitées par l'administration fiscale française et non détaillées ici.

Les alternatives légitimes quand l'accès est fermé

Si votre statut ne permet pas l'achat ou le prêt, plusieurs voies restent ouvertes. Vous pouvez financer un investissement indien par un crédit en France, sous réserve des règles de change et de la politique de votre banque ; recourir à une société locale détenue par des partenaires éligibles, avec des conseils juridiques indiens, car un montage mal conçu viole le droit du change ; ou envisager un investissement qui ne passe pas par l'acquisition directe d'un bien. Dans tous les cas, évitez un intermédiaire qui promet un contournement de la réglementation : ce qui est présenté comme une astuce est souvent une infraction.

Si vous avez un parent indien et envisagez de recevoir un bien par donation ou succession, les règles de la RBI sur les cadeaux et héritages entre NRI, OCI et résidents s'appliquent : le texte limite les cadeaux entre NRI ou OCI aux parents définis dans la loi sur les sociétés de 2013.