Acheter au Maroc avec un crédit local : ce qu'un non-résident doit savoir

Marocain du monde ou étranger : deux entrées différentes

Les grandes banques marocaines distinguent très nettement leur clientèle de Marocains résidant à l'étranger (MRE, ou Marocains du monde) du reste de leurs clients. Attijariwafa bank, par exemple, présente sur son site un profil « Marocain du Monde », des offres de financement de projets depuis l'étranger et une filiale européenne avec sa propre banque en ligne. Ces dispositifs sont pensés pour des ressortissants marocains qui entretiennent des liens avec le pays.

Un Français sans nationalité marocaine n'entre pas dans cette catégorie. Il est un acquéreur étranger : rien n'interdit de s'adresser à une banque marocaine, mais l'accueil, les pièces demandées et les conditions peuvent varier d'un établissement à l'autre, et la banque est libre de refuser. Le site d'une banque présentant ses offres ne vaut pas promesse d'octroi ; la décision se prend sur dossier.

Une double nationalité franco-marocaine change la donne : le statut applicable dépend alors des pièces d'identité et de la déclaration de résidence que le client présente à la banque. Il faut demander à l'établissement quel statut sera retenu dans son système, car il conditionne les comptes ouverts et les opérations de change autorisées.

Qui encadre les banques et que peut-on y vérifier ?

Bank Al-Maghrib, la banque centrale, exerce la supervision bancaire. Sa page de présentation indique que la loi lui confie le bon fonctionnement du système bancaire et l'application des textes qui encadrent les établissements de crédit, dans le cadre de la loi n° 103-12. Elle délivre les agréments, édicte les normes prudentielles, contrôle leur respect et sanctionne les manquements. Son périmètre couvre les banques, les sociétés de financement, les banques offshore, les associations de microcrédit et les établissements de paiement.

Pour un emprunteur étranger, la conséquence est simple : avant de signer, on s'assure que l'entité qui propose le crédit est un établissement de crédit agréé, et non un intermédiaire sans statut. La banque centrale publie aussi des fiches d'information du public sur le traitement des réclamations et la mobilité bancaire. Elles expliquent comment contester une décision ou un frais, y compris en saisissant les dispositifs de médiation du secteur.

Les opérations de change : le point sensible d'un projet depuis l'étranger

Un projet immobilier au Maroc finance rarement un bien payé en dirhams avec des revenus en dirhams. L'apport vient de l'étranger, les mensualités sont souvent versées depuis un compte européen, et le prix de revente éventuel est un autre sujet de rapatriement. Or la réglementation des changes est du ressort de l'Office des changes. Sa page d'accueil n'a pas pu être ouverte lors de la vérification de cet article : les règles précises (importation de devises, compte en dirhams convertibles, justificatifs à conserver pour un rapatriement ultérieur) doivent donc être confirmées auprès de l'Office ou de la banque avant l'engagement.

Une règle de prudence vaut dans tous les cas : conserver la trace bancaire de chaque virement entrant, avec le justificatif de l'opération, car ces preuves conditionnent la possibilité de transférer le produit d'une revente ou les sommes versées. Un règlement en espèces, un prête-nom ou un paiement « de la main à la main » privent l'acquéreur de cette protection et l'exposent à des difficultés avec l'administration.

Titre foncier, melk, terrain : les vérifications avant de s'endetter

Le prêt n'est qu'une partie du risque. Avant de demander un crédit, il faut identifier la nature juridique du bien :

• un bien immatriculé, avec titre foncier tenu par la conservation foncière, offre une sécurité plus grande et se prête mieux à une hypothèque ;
• un bien non immatriculé (régime dit melk, ou en indivision familiale) suppose des vérifications supplémentaires et peut être refusé comme garantie par la banque ;
• un terrain agricole est soumis à des restrictions pour les acquéreurs étrangers, à faire confirmer par un notaire marocain ;
• un bien sur plan demande de contrôler l'autorisation de construire, la garantie de livraison et la solvabilité du promoteur.

La banque exigera généralement une évaluation du bien, la production de l'acte de propriété ou du certificat de propriété, et l'inscription d'une hypothèque. Cette inscription est un acte qui engage le bien : elle ne se signe pas sans lecture complète du contrat et sans avoir compris les conséquences d'un impayé.

Ce que la banque marocaine regarde dans un dossier venu de France

Comme partout, le prêteur cherche à savoir qui rembourse et avec quelles ressources. Pour un dossier venu de France, il examine les bulletins de salaire récents, l'avis d'imposition, la stabilité de l'emploi, les charges déjà supportées (crédit immobilier en France, loyers) et l'épargne. L'apport personnel joue un rôle central, puisqu'il rassure sur la capacité d'effort de l'emprunteur.

Les pièces devront être produites dans une forme acceptable pour la banque : traductions assermentées lorsque c'est exigé, justificatifs de domicile à l'étranger, copie certifiée de pièces d'identité, parfois attestation de l'employeur. La durée de traitement est souvent plus longue que pour un résident, du fait des vérifications de pièces étrangères. Il vaut mieux prévoir cette période dans le calendrier du compromis de vente que se retrouver sans financement à l'échéance.

Tableau : pièces et vérifications à préparer

Faux notaires, promoteurs fantômes et paiements à l'étranger

Les fraudes liées au Maroc ciblent surtout deux situations. La première est le versement d'un acompte à un vendeur ou promoteur qui n'est pas propriétaire, ou dont le programme n'existe pas : le bien ne se retrouve ni au registre foncier ni dans les autorisations d'urbanisme. La seconde est la fausse offre de crédit qui exige un paiement avant le déblocage, présentée par un faux « courtier » aux annonces trop alléchantes.

Les protections sont simples mais exigeantes : faire vérifier le titre par un notaire indépendant, jamais par celui qu'indique le vendeur seul ; ne verser les fonds que sur un compte au nom de l'étude notariale ou du vendeur identifié par l'acte ; refuser tout paiement en espèces ; contrôler que le promoteur dispose d'une garantie. Un prêteur sérieux ne demande pas de frais avant l'accord écrit et ne vous fait pas transférer d'argent à une personne physique.