Financer un achat à l'île Maurice quand on n'est pas citoyen mauricien

Les schémas qui ouvrent l'achat aux non-citoyens

Un non-citoyen acquiert un logement à Maurice par l'un des programmes de l'Economic Development Board (EDB) : Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES), Property Development Scheme (PDS) ou programme de Smart City. Sur sa page consacrée à l'immobilier, l'organisme indique, pour l'IRS et le RES, un investissement minimal de 375 000 dollars américains, un permis de résidence délivré à l'acquéreur et à ses personnes à charge, la faculté de louer le bien et de transférer librement le produit de la vente ou des loyers.

Le PDS vise des biens de standing, d'un prix supérieur à 375 000 dollars américains : le permis de résidence court tant que l'acquéreur détient le bien, et son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans y sont rattachés. Pour les Smart Cities, la page indique que les non-citoyens peuvent demander à acquérir un logement résidentiel, mais renvoie aux lignes directrices de l'EDB pour les seuils et conditions.

La page ne mentionne pas de financement bancaire. Les conditions réelles dépendent du schéma, du promoteur et du bien : demandez à votre notaire mauricien de confirmer par écrit que l'opération relève bien d'un schéma agréé.

Paiement en roupies : la règle de décembre 2024

L'EDB a publié en décembre 2024 un avis sur la modification des règlements applicables aux schémas IRS, RES, IHS, PDS et SCS. Il précise que, après transfert des fonds depuis l'étranger en monnaie convertible, le non-citoyen doit désormais régler 85 % du prix en roupies mauriciennes au promoteur, les 15 % restants pouvant être payés en devise ou en roupies. Ces règles s'appliquent aux nouvelles acquisitions à compter du 13 décembre 2024.

Pour un prix supérieur à 750 000 dollars américains, les premiers 750 000 dollars suivent la règle de paiement en roupies, et le solde peut être financé par un prêt en roupies consenti par une banque mauricienne, remboursé en devise forte. Le notaire gère les transferts vers la société et enregistre l'acte dans un délai de huit jours, en réglant les droits d'enregistrement en devise.

L'avis rappelle que, avant la réforme, l'acheteur pouvait payer le prix en devise ou en roupies, et qu'un prêt bancaire local supposait un transfert d'au moins 500 000 dollars américains depuis l'étranger. Si vous lisez un guide plus ancien, ses conditions peuvent ne plus s'appliquer.

Ce qu'une banque mauricienne regarde dans le dossier

Un guide immobilier mauricien destiné aux acheteurs étrangers résume la logique des établissements : les banques les plus actives auprès de ce public sont en général internationales ou à capitaux mixtes, un apport plus élevé que pour un résident est souvent demandé, les taux sont souvent variables et indexés sur le taux directeur local, et les durées pour non-résidents sont parfois plus courtes. Le prêteur recherche des revenus stables et documentés, une hypothèque sur le bien financé, et, sans que ce soit toujours obligatoire, une relation bancaire préalable.

Cette source ne cite pas de chiffre de quotité ou de taux : n'en retenez aucun avant d'avoir une offre écrite. Elle ajoute que la réglementation sur le financement des non-résidents peut évoluer, ce que la réforme de décembre 2024 confirme.

Pièces habituellement demandées

• passeport et justificatif de domicile à l'étranger ;
• derniers avis d'imposition, bulletins de salaire ou comptes de l'activité indépendante ;
• relevés bancaires récents et attestation de l'origine des fonds de l'apport ;
• le contrat de réservation ou de promesse de vente et la documentation du schéma ;
• traductions certifiées si les documents ne sont ni en français ni en anglais.

Risque de change et choix entre prêt local et crédit en France

Avec la règle des 85 % en roupies, le prix de l'achat est converti de l'euro vers la monnaie mauricienne le jour du paiement. Si le taux évolue entre la réservation et le règlement, le coût réel en euros change. Prévoyez une marge, et demandez au notaire quand la conversion est fixée.

Un prêt local en roupies, remboursé par des revenus en euros, vous expose à une variation de la roupie face à l'euro pendant toute la durée du crédit. Un crédit contracté en France, garanti par un autre bien, supprime ce risque mais engage ce bien : la banque française apprécie l'ensemble de votre patrimoine, et l'opération à Maurice doit être déclarée comme le prévoit le droit fiscal français. Comparez les deux voies sur la base de la même mensualité, du coût total et du risque de change, pas du seul taux affiché.

Mises en garde propres aux achats à Maurice

Le marché des programmes neufs pour étrangers attire des démarchages agressifs en France. Quelques repères :

• Le programme non agréé : un bien vendu comme « éligible à la résidence » sans référence à l'un des schémas de l'EDB doit être vérifié auprès de cet organisme avant tout versement.
• La vente sur plan : l'acompte versé à un promoteur n'est protégé que dans les conditions prévues par la loi mauricienne et le contrat ; faites passer les fonds par le compte du notaire.
• L'intermédiaire qui promet un financement : il n'est pas prêteur. Toute somme demandée pour « réserver » un prêt est suspecte.
• Les fausses annonces bancaires : la Banque de Maurice publie sur son site une alerte sur les faux courriels et messages se faisant passer pour elle. Elle ne prête pas aux particuliers.

Faites relire le contrat par un avocat ou notaire indépendant du promoteur, et conservez une traduction de chaque clause de garantie et de résiliation.

Fiscalité et résidence : ce qui reste à confirmer

La page de l'EDB indique que les propriétaires sous IRS ou RES peuvent devenir résidents fiscaux de Maurice et que les titulaires de permis n'ont pas besoin de permis de travail pour investir ou travailler sur place. Devenir résident fiscal mauricien a des effets sur votre situation fiscale française : l'administration française apprécie la résidence au regard de ses propres critères et de la convention fiscale entre la France et Maurice. Ne tirez pas de conclusion d'une brochure commerciale : demandez un avis à un professionnel du droit fiscal français et mauricien avant de modifier votre résidence.

Les droits d'enregistrement, les taxes foncières et l'imposition des loyers dépendent du schéma et du prix. Ils ne sont pas chiffrés ici faute de source officielle vérifiée.